年1月下旬以来，全国大部分城市的房地产卖楼处、二手中介门店因肺炎疫情原因陆续暂停营业。在此情况下，万科、碧桂园、恒大等许多开发商在第一时间纷纷推出了线上购房服务，“网上售楼部”一时成为地产界的热门词汇，许多开发商甚至开启了网络直播，尝试打造地产界的“李佳琦”。

网上卖房并不是新鲜事，年，“互联网+”这个概念风靡全国，“互联网+房地产”的商业模式也开始兴起，贝壳、链家、爱屋及乌、搜房网等都曾开展过轰轰烈烈的“互联网+房地产”。但最终结局并不如预期，基于房屋大宗商品的特性，大多数消费者对线上购房并不买单，线下购房仍是目前开发商销售房屋的主流。

此次网上卖房热潮更多是受疫情影响，开发商为了突破时间和空间的限制，减少人群聚集，实现“蓄客”、“去化”等目的而引起的“应急之举”，但与此前的网上卖房相比还是有所创新：

第一，网上卖房与更多新媒体相结合，加强了互动元素，例如用抖音、网络直播等形式卖房，置业顾问在直播中随时为购房者进行解答。

第二，开发商自主开发线上卖房平台增多。除了万科推出的e选房外，碧桂园的“凤凰云”、恒大的“恒大好盘精选”、龙湖的“龙湖u享家”等，都是开发商自己的平台。

第三，线上购房功能增加。例如万科的线上卖房平台“e选房”，除了大多数房地产网站具备基本信息查看、VR全景看房等展示功能外，还具备意向登记、线上选房、网上验资、网上认购等功能。此外，部分网上卖房平台服务已经延伸到交房、验房，例如中海地产推出的“线上交房”，购房者足不出户，即可通过直播在家验房。

无论是线下卖房还是网上卖房，形式变化了，但本质不变，均属于房地产销售行为，都要遵守房地产销售和广告等相关法律法规的规定，线下卖房的法律风险，网上卖房也同样存在。例如：

1、开发商未取得预售许可不能开展网上卖房活动，网上卖房也应做好相关销售材料的公示。传统线下卖房模式中，开发商的预售许可和商品房买卖合同等公示材料基本在售楼部进行公示。在线上卖房过程中，开发商应将线下卖楼部的公示材料同步到“网上卖楼部”，在明显位置进行公示，并将已阅读相关文件和资料作为购房人进行选定房源、签订认购协议以及缴纳定金等系统操作的前置程序，避免购房人签订认购协议，支付定金后以“开发商未尽公示义务”或“对商品房买卖合同内容等购房条件存疑”等理由主张解除认购协议并要求退还定金。

2、在网上卖房模式下，开发商通过网络形式展示的项目信息、销售说辞等也属于“广告”的范畴，开发商线上发布的项目推广信息、置业顾问在直播中的发言等，将放置于“放大镜”之下，且购房者能够通过截图、拍照、录像、公证等方式保存相关证据。因此开发商发布网上推广信息、置业顾问直播的发言应慎重，确保符合《房地产广告发布规定》的规定，例如规划或者建设中的各种设施和条件应在网上推广信息进行说明、线上推广项目示意图需用恰当比例、线上推广价格需明示有效期限等。

在网上卖房中，部分开发商是与第三方平台合作，而部分开发商则是开发了自己的销售平台。随着“互联网+”商业模式的发展，个人信息无疑成为了重要的商业资源，各类商业平台在接触用户的第一时间，即开始收集用户的个人信息。开发商线上卖房平台搜集的购房者信息，应注意采取保护措施，避免信息泄漏，否则可能承担民事责任、行政责任甚至刑事责任。

根据《民法总则》第一百一十一条：自然人的个人信息受法律保护。任何组织和个人需要获取他人个人信息的，应当依法取得并确保信息安全，不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。依据《消费者权益保护法》第四十七条的规定，对侵害众多消费者合法权益的行为，消费者协会亦可以代表消费者向人民法院提起诉讼。此前江苏省消费者权益保护委员会对百度公司涉嫌违法获取消费者个人信息及相关问题提起公益诉讼，是全国首例个人信息安全消费民事公益诉讼。且从司法实践来看，法院对公民个人信息保护力度逐渐加强，部分司法案例甚至出现法院采用“举证责任倒置”的方式审理该类型案件，要求平台证明自己没有侵权，若不能证明，平台需承担责任。

《网络安全法》第六十四条规定了未履行个人信息保护责任的行政责任，具体责任承担方式包括警告、没收违法所得、对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处最高10万元的罚款，情节严重的，可以责令暂停相关业务、停业整顿、关闭网站、吊销相关业务许可证或者吊销营业执照。

根据《刑法》第二百五十三条：“违反国家有关规定，向他人出售或者提供公民个人信息，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金”的规定，侵犯公民个人信息罪最高刑期为七年，且根据《关于办理侵犯公民个人信息刑事案件适用法律若干问题的解释》第三条：向特定人提供公民个人信息，以及通过信息网络或者其他途径发布公民个人信息的，应当认定为刑法第二百五十三条之一规定的“提供公民个人信息”。

因此，不论是开发商自己开发的网上卖房平台还是第三方平台均应注重购房人信息的保护，落实信息安全管理制度，避免因此产生纠纷，影响开发商的品牌和声誉。

网上卖房重点虽在营销，但最终有多少转化率，能够成交多少订单，才是开发商应关心的问题。目前部分网上卖房平台已经能够实现购房人网上看房后，直接下单签订电子认购协议，并支付购房定金。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国电子签名法》等相关法律规定，电子合同属于书面合同的一种形式，若系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性效力规定的情形下，应认定有效合同。但线上签订认购协议需要注意如下问题：

要严格审核购房人的身份信息。

购房人签订购房协议之前，网上卖房平台应要求购房人上传一系列资料，包括身份证、结婚证等，从而确定合同主体，必要时通过人脸识别技术、短信验证等方式，确认购房人身份，避免后期因购房人主体问题产生的纠纷。

2

结合实际情况约定电子合同的生效要件。

根据《中华人民共和国电子签名法》第三条“民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文”的之规定，如双方采用以电子签名作为签署认购协议的，建议在认购协议中明确“双方认可通过电子签名／签章形式签署认购协议”。

但目前电子签名尚未全面普及，且根据《中华人民共和国电子签名法》要视为“可靠的电子签名”需具备四个条件：（1）电子签名制作数据用于电子签名时，属于电子签名人专有；（2）签署时电子签名制作数据仅由电子签名人控制；（3）签署后对电子签名的任何改动能够被发现；（4）签署后对数据电文内容和形式的任何改动能够被发现。

因此，开发商也可结合实际情况，在认购协议中约定以购房人实际支付定金作为电子合同的生效要件。

3

疫情防控期间，认购协议应考虑疫情防控影响导致商品房买卖合同无法及时办理网签备案的风险，并预留相应的履约周期，避免双方就商品房买卖合同迟延网签备案产生纠纷。

4

网上电子数据容易损坏，建议开发商对卖房资料妥善保存、及时备份；条件允许时，双方可签订纸质认购协议进行补充确认。

对于线上购房涉及的往来电子邮件、通信记录、通话录音、银行转账记录、补充协议、发货记录等都应妥善保存，可以作为电子认购协议的补充证据，增强电子合同的证据效力。

此外，由于此次网上卖房对于许多开发商而言，只是过渡手段，许多开发商网上卖房平台并未实现线上签约的功能，实践中应谨慎采取邮寄签约的方式，避免不能面签无法确认购房人签名真实性带来的法律风险。对此，开发商可以选择视频签约，通过视频技术，核实购房人身份，签约后保存相关视频资料的方式确保签约行为的真实性和有效性。

“网上卖房”是否能帮助开发商突破疫情造成的困境，购房人在疫情期间是否会认可并接受这种模式，有待市场进一步检验。但创新总比因循守旧要好，希望“网上卖房”能为开发商实现销售以及满足购房人购房需求提供更多选择和保证。

本文作者

拓维律师事务所高级合伙人李文希律师

房地产与建设工程法律部张伟强律师